• 大規模修繕工事の流れ

    大規模修繕工事の流れ

    大規模修繕工事は愛する住まいへの恩返し。だから当社も皆様と一緒に全力で取り組む大規模修繕工事をご提案します。

    何事にもまずは万全の準備が必要です。当社では事前調査、修繕プランの策定、総会承認手続等を始め、施工業者の工事費比較・査定と報告、施工業者選定、施工監理業務、工事完了後の施工業者へのアフター点検の指示等、多彩な建物のバリエーションを持つエスリードシリーズのマンション管理を通じて培ってきた実績と豊富な経験に基づき、マンションごとに応じたサポートをご提供します。

    (1)大規模修繕工事の必要性を皆様が認識することが最初の一歩

    人間が年を重ねていくように建物も徐々に劣化していきます。だからこそ、人間と同じく、きちんとしたケアが必要です。放っておくとマンションの美観や居住性を損ねるだけでなく、建物や設備における大きなトラブルの要因にもなり、結果、建物の資産価値を落としてしまうことになります。
    まずは、そこに住む皆様で、自分達のマンションの状態(症状)を把握することが求められます。

    POINT

    マンションの状態(症状)を把握するためには、まずは建物の健康診断を行う必要があります。我々の健康診断と同じく、建物も各箇所を「正常」「異常」「経過観察」「要検査」といった項目に分けて診断を行います。
    当社では管理会社として常に建物と向き合っている立場から、理事会からの依頼に基づき、事前調査や簡易の建物診断を実施しております。

    (2)管理組合として大規模修繕工事に向き合うための環境づくりを行います

    大規模修繕工事はあくまでも住民主体で進めていくことが原則であり、最も大切なことです。「管理組合の執行機関である理事会が主体で進めていくのか」「理事会傘下の住民で構成する専門委員会(修繕委員会)を立ち上げるのか」どのような体制で進めていくか、具体的な議論を始める前にその環境づくりが重要です。

    POINT

    弊社では管理組合の希望を伺いながら、マンションの規模といった要素を加味しながら、マンションごとに適切なアドバイスを行います。
    専門委員会の立ち上げについてもマンションごとの規約に応じ、委員会設立や運営細則の作成といった基本的なことはもちろんのこと、委員向けの勉強会、懇親会の開催など、皆様を全面的にサポートします。

    (3)大規模修繕工事の進め方を決めます

    大きく分けると3つの進め方があります。それぞれの違いや、メリット・デメリットを把握して、自分たちにあった進め方を選択することが重要です。

    メリット 設計と工事が分離するので、第三者的な立場としてのチェック体制を構築することができます。 日常管理から建物の状態を熟知しているため、理事会や修繕委員会の負担をある程度抑えることができます。 コストを抑えて大規模修繕工事を行うことができます。
    デメリット 工事の料金とは別にコンサルタント料がかかります。いかに、信頼できるコンサルタントに依頼するかが大きな課題となります。 負担が軽減される一方で見積りの比較ができない等の透明性の確保が難しい場合があります。 理事会や修繕委員会に大規模修繕工事に関する知識や工事監理を熟知した方がいれば安心できますが、そうでない場合は工事に関するチェック体制といった部分で問題が発生する場合があります。

    (4)本格的な建物の診断調査を行います。

    (5)修繕に関する基本的な計画を作成します。

    POINT

    大規模修繕工事は、「建物の美観を取り戻すため」だけではありません。
    建物や設備が本来もつ機能をきちんと発揮させ、マンションを長持ちさせることが重要です。また、環境の変化や法律の変化にあわせていくことで、良好な住環境を維持できるよう、様々な角度から計画を立てていくことが重要です。

    (6)基本計画に基づき、仕様書等の工事設計を行います。

    (7)施工会社を決定します。

    POINT

    「安かろう、悪かろう」ではせっかくの大規模修繕工事が台無しです。重要なポイントは単に工事費用や工事実績だけで決めるのではなく、工事完了後のアフターも含めた体制を整えているかどうか、住民目線の工事が実施できるかどうか、担当者への聞き取りやプレゼンテーションを通じて施工会社を選ぶ必要があります。

    (8)資金計画を確認することも重要です。

    POINT

    大規模修繕工事では多額の費用が発生します。大規模修繕工事は1回やれば終わりではありません。また、2回目、3回目と修繕しなければいけない箇所も増えてきます。工事完了後も安心して建物が維持できるよう、次に繋がる体制を整えておくことが重要です。

    (9)総会を開催して大規模修繕工事に関する決議を行います。

    (10)管理組合と施工会社との間で工事請負契約を締結します。

    (11)いよいよ、大規模修繕工事のスタートです。

    POINT

    工事実施前には工事説明会を開催し、住民に対して十分な周知を図り協力体制を構築することが重要です。
    また、工事期間中も施工会社と定期的な会議を開いて工事の進捗状況の確認を行ったり、発生する懸案事項について対応方法の協議を行います。

    (12)工事完了の確認を行います。

    (13)アフター点検が実施されます。

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